戴德梁行：房租“暴涨”背后的深层因素全解析

近日,关于房租“暴涨”的讨论广受社会各界关注。业主、租客对自身经历的描述、业内人士的发声大多将租金上涨的主因归咎于长租公寓对资本的过度引入。紧接着，北京、上海、深圳、西安等地约谈当地主要住房租赁企业、限房租涨幅、管控“租房贷”。那么，租金是否真的出现了“暴涨”？影响租金走势的因素又有哪些？

对此，戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端对焦点问题做出解析：

焦点问题一：长租公寓是否助推租金上涨？

就长租公寓而言，它增加了改造、运营成本，并且从市场角度来看也需要通过租金差来实现盈利，价格自然会有所提升，对应的目标客户也会是支付能力更高一些的租赁需求。这实际上是通过产品的升级实现租金收益的提升，并非单纯的涨租。

长租公寓的好处是它往往配合了环境的改造、配套的改善和产品的优化升级，对于项目本身及所在区域面貌的改善、安全隐患的消除等等方面都有着积极意义。但与此同时也带来一系列的问题：通过对存量居住物业的改造来提供长租公寓供应的方式，实际上并没有增加租赁住房的总体供应量，带来的是供应结构的改变。改造过的租赁房源往往会从满足中低收入人群转向满足中高收入人群的租赁需求，当这种改造快速推进的时候必然形成整个城市对中低收入人群的挤出，这就要求政府及时介入，一方面提供适合中低收入人群的租赁房源，正如我们看到的一些城市正在推进的包括蓝领公寓等的政策性租赁住房；另一方面，有计划的控制此类改造推进的速度，缓解其可能带来的民生压力。

焦点问题二：长租公寓的价格如何影响租赁市场的定价体系？

1.产品升级带来租金上涨，进而减少了低价的租赁住房的供应，结构性推高全市租赁住房价格；

2.尽管目前长租公寓在深圳市场上的占比有限，但作为参考往往拉高周边房东的心理预期而试图调高物业价格；

3.当局部区域或楼盘被少数几家中介型长租公寓垄断，则意味着定价权掌握在这少数几家经营者手中，不利于供需决定价格的市场定价机制；

4.当资本涉足，以规模来衡量估值的企业往往高价收储盘源，带来负面影响。

焦点问题三：市场租金是否真的出现“暴涨”？

以上问题是我们需要警惕的，不过以深圳市场为例来看，情况并不严重：

首先从上半年商品住宅的租金涨幅来看，戴德梁行指数显示，今年上半年租金涨幅为5.40%，较去年同期3.98%的租金涨幅加大1.42个百分点，但不足以带给市场和消费者明显的压力。也就是说，近期部分媒体和机构所公布的大幅租金上涨的状况应该是发生在三季度。但由于统计时段的影响，我行目前尚未完成三季度的数据统计，不过根据直观感受和部分案例调查的结果，今年年中以来商品住宅租金增速明显加快。

我们关注到近期不少报道中提到深圳租金涨幅超过20%，就我们跟踪的部分样本的调研结果来看，即便有个别案例租金上涨幅度较大，但全市整体涨幅并不及20%。分类来看，高端物业租金涨幅相对平稳，符合市场惯性增长；部分经济型租赁盘源被分散式长租公寓品牌租赁，令市场低价租赁盘源减少，结构性拉高整体租金水平。

焦点问题四：影响租金走势的其他因素有哪些？

从本质上看，在自由市场的前提下，租金走势由供需关系决定，供不应求带来对租金上涨的支撑。以深圳为例，2015-2017三年来深圳常住人口增量分别为59.98万人、52.97万人、近62万人，同期商品住宅竣工面积分别为202.37万平方米、280.64万平方米、183.79万平方米。我们简单用人口增量和商品住宅的增量计算，人均3-6平方米的供应反映出严峻的供应短缺的问题。

另外，租金上涨的背后还有市场因素的影响：租金价格受供需关系的影响，在房地产市场调控影响下，部分人群由于资格或资金受限等因素而由置业市场转向租赁市场，需求进一步扩大；过去几年房价的上涨也造成了月供等业主成本的上升，因而一定程度的提高了租金收入的预期。

我们的建议：加快保障住房供应 防范租赁市场过度金融化

1.从住房租赁市场发展的层面来看，租赁市场更加紧密的关联民生，因此保障体系必须更加快速更加高效的建立健全——这意味着需要充分的保障性房源的供应及出台其他保障性的举措，来满足中低收入及特定人群的住房需求。另一方面，和买卖市场多元化的需求一样，租赁市场同样会有多元化的需求，从活跃市场、丰富市场的角度，鼓励多层次、多元化的供应是加快租赁住房市场发展的必要举措。总之，加快实现租赁住房的政策性保障覆盖，同时鼓励市场化的多层次、多渠道供应，才能最终构建出一个成熟而又活力的住房租赁市场。

2.短期内出现的市场状况，也启发反思：建议政府引导在租赁市场的增量投资，有计划的控制存量投资的推进；警惕对租赁盘源的垄断，以及操纵、哄抬房租的行为；监管租赁金融资金，包括“房租贷”“租金贷”等，防止租赁市场过度金融化。