房企日子不好过？这家地产商4500亿的业绩却稳了！

文/金融八卦女特约作者：伊冯

　　近段时间，在各种公开论坛上，最常听到的词便是“压力”，这也是房企高层在公开场合常常提及的词。究其原因，不外乎是从去年开始，随着宏观政策的调控，整个房地产行业的融资环境持续收紧。

　　融资环境持续收紧，房企们不得不着重发力“去杠杆”。纵观近几年的政策和环境变化，房企的融资方式和成本都在发生改变。

　　2006年至2009年，IPO、股票增发是主流；2009年底至2010年初，权益融资受限，非标兴起；2014年后房地产非标再次被重启的定增所取代；2015年至2016年，债券融资成主流，境内发债金额分别高达4668亿元和8094亿元，同比分别增长985%和73%，成本在4%-5%的水平，到2017年，成本普遍提升至5%以上。

　　随着成本的抬升，企业的压力逐渐增大。

　　除了整个房地产行业的融资环境持续收紧，房地产市场亦不断出现新风向：从“房子是用来住的，不是用来炒的”、“租售同权”、“共有产权”到“五限”的出台……

　　这些措施的指向，从明确了房屋的居住属性，到住房租赁，再到引导房地产市场回归理性，使得住宅销售业务受政策波动影响较大，为了规避风险，房企瞄向了“多元化发展”之路。

　　随着融资环境与政策的演变，房企们亦从“野蛮生长”过渡到“趋于理性”态势。现如今，房企们不约而同地选择了“降增速”这条路，要“降增速”势必牵一发而动全身，要做取舍，还是逆势而上，房企们各有各的问题，各有各的打算。

　　事实上，不论环境与政策怎样变化，房企们积极调整自己来适应这样的融资环境和行业环境的变化才是最可行的办法。

　　让人感到欣喜的是，地产界的“黑马”融创，在2018年中报里给出了漂亮的答卷，其中，融创能够成功跻身四强，进入稳健发展时期，其在策略上有许多可圈可点的地方。本文试图从融创2018年年中报解读一二c

　　今年上半年，大部分上市房企有不错的业绩表现，但均出现不同程度的增速放缓现象，包括利润增速也出现了不同程度的下滑。

　　从融创的半年报来看，这种增速放缓的趋势并不明显，相反，融创正走向一个稳定发展的阶段。

　　2018上半年，融创实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；归母净利63.6亿元，同比增长389.3%；核心净利66.1亿元，同比增长391.8%。2018年上半年毛利率24.7%，较去年同期增长约2.5个百分点。

　　除此以外，从此前公布的销售数据上看，2018年1-7月融创实现合同销售2254亿元，已经完成全年销售任务4500亿逾50%，按照这个趋势，全年4500亿业绩无悬念。

　　融创取得这份成绩实属不易。过去，融创给人的感觉是“奔跑”，一直是在追赶房企老大哥的角色。

　　事实上，达到今天这个成绩并非偶然，2014年，融创在中国房企销售排行榜位列第12名，到了 2015年，以销售额734.6亿元位列第9位，2016年以销售额1553.1亿元冲到第7位。2017年以销售额3620.1亿元一跃闯入第4位。

　　完成了一系列冲刺的融创已经进入财务均衡、稳健发展的新阶段：毛利率水平不断提升、杠杆稳步下降。

　　最克制的战略

　　过去几年，房企头部玩家在多元化方面积极寻求突破，行业普遍弥漫着焦虑氛围。在多元化发展方面，融创目前克制了许多，基本处于停止状态。

　　融创今年中期业绩发布会强调的是“控制”、“保守”、“小心”、“安全”、“多看少动”。融创的转变，是因为意识到主业的重要性。主业做不好，多元化发展是本末倒置的行为。任何时候，只有好房子才不愁卖。

　　融创对主业的定位是“区域聚焦和高端精品”。

　　2008年，房企们开始跑马圈地。长远来看，这将导致“土地红利”向“风险控制”转移。融创一开始便意识到这一转变发生的必然性，坚持走“区域聚焦和高端精品”的定位，这意味着融创只能聚焦资源在一二线城市，走高端精品路线，不打价格战。

　　多年的“克制”，融创最终用成绩印证了这一前瞻性战略的正确性：2017年融创的销售金额达到了3620.1亿元，合约销售面积2,229.8万平方米，均价高达人民币16,380元/平方米，勇夺中国房企10强第一位。

　　许多房企对多元化发展一如当年跑马圈地般焦虑，长远来看，这将必然损害房企主业的根基，近段时间楼盘安全事件频出，也是部分房企对主业重视度削弱的表现。

　　因此，融创此时意识到回归主要的重要性，进而削弱多元化发展的关注，可以说是理智的。

　　最强劲的风险控制能力

　　国家的宏观政策从普遍去杠杆到结构性去杠杆，房企们“财大气粗”的过去已经一去不复返。

　　根据WIND资讯数据，2017年全度，136家房企当中，有67家负债率超过百亿，占比49%；37家负债率超过300亿，占27%。行业头部大玩家们亦不容乐观。

　　融创这几年也一直在去杠杆，今年平均在6%点多的水平，整体的有息负债是在下降的。融创中期报表显示，上市公司资产明确增厚至6699.42亿元，有息债务整体下降95亿，2018年上半年融创执行去杠杆过程中，目前账面现金仍高达874.2亿。目前，融创的销债比是1:1.5到1:2之间，处于安全区间。

　　为了维持充沛的现金流，融创将把未来两年内的首要任务放在现金流管理上。

　　如今，融创与许多中小房企一起合作，并以合作作为主导的方向，得益于融创自身的产品品牌能力、运营能力等优势，许多中小房企与融创合作开发从而获得项目溢价，融创也从中获得行业内最优的并购和合作开发的机会。

　　除了坚持做好主业以外，融创过去还投资了乐视、万达13个文旅项目。在万达项目上，融创投资了四五百亿现金，算上这四五百亿贷款，融创的负债率依然是下降的。可以说，融创的现金流、负债率管理得不错。

　　结语

　　融创2018年年中报的各项业绩数据反映的是2015年、2016年、或者一部分2017年的业绩，说明这些年来，融创走稳健发展的路线已经取得了成效，进入稳健发展时期，并且在未来几年内出现下滑的可能性不大。

　　与此同时，多家国际评级机构机构连续提升融创的评级，看好融创盈利上升杠杆下降。投行方面，德银、中金、花旗、大摩、美林、野村均发布报告看好融创后势。

　　这是融创用漂亮的答卷赢得市场青睐的结果，祝愿融创未来越走越稳。